一、"集資房轉(zhuǎn)讓法律問題集資房是否可以轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)讓過程中需要注意的事項(xiàng)"

律師解答
集資房是可以轉(zhuǎn)讓的。但是轉(zhuǎn)讓是有前提條件的，具體的前提條件為在轉(zhuǎn)讓集資房之前已經(jīng)獲得了合法的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)共有人單位的同意，并且單位具有優(yōu)先購買的權(quán)利。
依據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》第五條的規(guī)定，可知對(duì)于已取得合法使用權(quán)證的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，是可以上市出售，但是對(duì)于產(chǎn)權(quán)共有的房屋，如果存在其他共有人不同意出售的情形，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售。
法律依據(jù)
《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》第五條
已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售
（一）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；
（二）住房面積超過省、自治區(qū)、宜轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；
（三）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
（四）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（五）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
（六）上市出售后形成新的住房困難的；
（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的。

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引用法規(guī)
[1]《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》 第五條
[1]《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》 第五條

二、"單位集資房轉(zhuǎn)讓規(guī)定現(xiàn)狀、限制及風(fēng)險(xiǎn)分析"

集資建房在取得房產(chǎn)證5年后、補(bǔ)交土地出讓金交易后，即具有商品房的性質(zhì)，可以自由交易。也就是說集資房是可以轉(zhuǎn)讓的。單位職工集資建房屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種，是政策性住房，單位集資房滿足一定條件也是可以進(jìn)行交易的，那單位集資房交易條件是什么單位集資房滿足必要條件的可以買賣賣方（擁有人）是否有全部產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)證、土地使用證），同時(shí)還要看單位有無特別限制條款等。需等取得房產(chǎn)管理部門對(duì)外出售許可。如果職工是全額集資，將來可以辦理100的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，可以自由上市交易如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán)，另部分產(chǎn)權(quán)屬于另部分集資人（單位）。職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的集資房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書，其次，要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)共有人的單位的同意，而且單位具有優(yōu)先購買的權(quán)利。《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第三十條經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購買合同中予以載明，并明確相關(guān)違約責(zé)任。

引用法規(guī)
[1]《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》 第三十條

四、1.集資房轉(zhuǎn)讓政策與風(fēng)險(xiǎn)2.集資房轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定、注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)提示3.集資房轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)

產(chǎn)權(quán)全部是單位員工個(gè)人集資房；產(chǎn)權(quán)部分是單位，部分是員工個(gè)人的集資房。集資房不能在市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓、集資房有一段過渡期才可以買賣、購買集資房只有取得房產(chǎn)證有有安全保障。

五、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)股權(quán)的合法性及影響

股權(quán)在本質(zhì)上是股東對(duì)公司及其事務(wù)的控制權(quán)或者支配權(quán)，是股東基于出資而享有的法律地位和權(quán)利的總稱。具體包括收益權(quán)、表決權(quán)、知情權(quán)以及其他權(quán)利。

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓形式有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓出資的方式有兩種一是股東將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其它現(xiàn)有的股東，即公司內(nèi)部的股權(quán)轉(zhuǎn)讓；二是股東將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)有股東以外的其它投資者，即公司外部的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。這兩種形式在條件和程序上存在一定差異。1內(nèi)部轉(zhuǎn)股出資股東之間依法相互轉(zhuǎn)讓其出資額，屬于股東之間的內(nèi)部行為，可依據(jù)公司法的有關(guān)規(guī)定，變更公司章程、股東名冊(cè)及出資證明書等即可發(fā)生法律效力。一旦股東之間發(fā)生權(quán)益之爭(zhēng)，可以以此作為準(zhǔn)據(jù)。2向第三人轉(zhuǎn)股股東向股東以外的第三人轉(zhuǎn)讓出資時(shí)，屬于對(duì)公司外部的轉(zhuǎn)讓行為，除依上述規(guī)定變更公司章程、股東名冊(cè)以及相關(guān)文件外，還須向工商行政管理機(jī)關(guān)變更登記。對(duì)于向第三人轉(zhuǎn)股，公司法的規(guī)定相對(duì)比較明確，在第七十二條第二款規(guī)定“股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓?！痹擁?xiàng)規(guī)定的立法出發(fā)點(diǎn)是一方面要保證股權(quán)轉(zhuǎn)讓方相對(duì)自由的轉(zhuǎn)讓其出資，另一方面考慮有限公司資合和人合的混合性，盡可能維護(hù)公司股東間的信任基礎(chǔ)。根據(jù)公司法的這一規(guī)定和公司第三十八條的規(guī)定，外部股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合兩個(gè)實(shí)體要件全體股東過半數(shù)同意和股東會(huì)作出決議。這是關(guān)于公司外部轉(zhuǎn)讓出資的基本原則。這一原則包含了以下特殊第一，以人數(shù)主義作為投票權(quán)的計(jì)算基礎(chǔ)。我國公司制度比較重視有限公司的人合因素，故采用了人數(shù)決定，而不是按照股東所持出資比例為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。第二，以全體股東作為計(jì)算的基本人數(shù)，而不是除轉(zhuǎn)讓方以外股東的過半數(shù)。