一、"共有產(chǎn)權(quán)房買賣與使用限制探究"

共有產(chǎn)權(quán)保障房是指保障對象按出資金額比例與政府委托部門或機(jī)構(gòu)按份擁有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。而保障對象，是指江南六區(qū)范圍內(nèi)，家庭收入、財產(chǎn)、車輛、住房狀況等符合特定條件的家庭。共有產(chǎn)權(quán)保障房房源包括政府委托建設(shè)的保障性住房、在普通商品住房項目中配建的保障性住房及政府收購的用于住房保障的普通商品住房。公租房與廉租房正式并軌后，統(tǒng)一變更名稱為公租房。關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎凡是自購房發(fā)票記載時間5年后可交易。保障對象取得完全產(chǎn)權(quán)份額前，共有產(chǎn)權(quán)保障房不得擅自用于出租經(jīng)營，不得改變房屋用途，個人產(chǎn)權(quán)部分抵押需經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意。自購房發(fā)票記載時間5年后，經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意，共有產(chǎn)權(quán)保障房可上市交易，交易價格按屆時市場價執(zhí)行。取得的房屋價款扣除原房款后，剩余房款按產(chǎn)權(quán)份額比例分割。除按規(guī)定應(yīng)上繳的收益外，公有產(chǎn)權(quán)人取得的房款專項用于共有產(chǎn)權(quán)保障房建設(shè)、管理、購買等相關(guān)支出。另外，自首次購買產(chǎn)權(quán)5年內(nèi)，保障對象可根據(jù)自身需求，分次繼續(xù)按原購買價格購買剩余產(chǎn)權(quán)份額；

5年后購買的價格根據(jù)屆時市場價評估確定。保障對象使用共有產(chǎn)權(quán)保障房期間購買其他住房的，應(yīng)先取得共有產(chǎn)權(quán)保障房完全產(chǎn)權(quán)，或按照約定退出。

二、共有產(chǎn)權(quán)房購買注意事項

1、再次交易需滿五年共有產(chǎn)權(quán)房如果需要再次交易的話是受到限制的，若是購買不滿5年的，按國家規(guī)定是不允許轉(zhuǎn)讓房屋份額的。也就是說如果想要出售共有產(chǎn)權(quán)房，必須是要滿五年之后再出售的，作為購房者，遇到共有產(chǎn)權(quán)房交易的話，針對這個時間界限一定要搞清楚。另外轉(zhuǎn)讓的對象一定要是其他符合共有產(chǎn)權(quán)房購買條件的家庭，且轉(zhuǎn)讓對象所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

2、過戶流程復(fù)雜共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)過戶要比普通商品房買賣過戶要復(fù)雜很多，需要每個共有權(quán)人都簽署與售房有關(guān)的所有文件，因為房屋產(chǎn)權(quán)不只是一個人所有的。而現(xiàn)在很多人都是貸款購買的房子，全款買房對大多數(shù)的家庭來說都比較難，如果購房者購買共有產(chǎn)權(quán)房需要辦理貸款的話，還需所有共有權(quán)人在銀行工作人員面前簽署售房文件。

3、共有產(chǎn)權(quán)房購買限制并不是誰都可以申請購買共有產(chǎn)權(quán)房的，必須要符合相關(guān)的規(guī)定的條件才行，一般來說，以下這些人群是不能申請共有產(chǎn)權(quán)住房的已簽訂住房購房合同或征收（拆遷）安置房補償協(xié)議的，如果購房者之前已經(jīng)購買過房子，并且存在住房轉(zhuǎn)出記錄的也是不滿足條件的，另外有一些特殊情況，比如有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的也是不滿足條件的。

三、共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房購買注意事項

當(dāng)購房人遇到幾個人共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房時應(yīng)格外小心，因為這類二手房是幾人共同擁有的共有財產(chǎn)，所以任何一個人都無權(quán)單獨處置共有的房產(chǎn)，不管這個人是否親自掌握產(chǎn)權(quán)證和土地證。關(guān)鍵的問題是看是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房，最好的方法是購房人應(yīng)與所有共有人見面，了解一下具體情況。
在以后就該二手房轉(zhuǎn)讓事宜的談判中，也應(yīng)該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權(quán)委托書。在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時，所有的共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應(yīng)委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但該授權(quán)委托書應(yīng)該是經(jīng)過公證或律師見證過的法律文件，該法律文件的原件應(yīng)該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。
如果共同所有人里有一個人不同意轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓協(xié)議在法律上歸于無效，任何人未經(jīng)授權(quán)和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。所以在購買共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房時，一定要重視法律文件的完善，千萬不可輕信其他共有人口頭上的承諾。
法律依據(jù)
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
第七條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;

（三）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，

7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;

（四）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估;

（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費;

（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

引用法規(guī)
[1]《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》 第七條

四、共有產(chǎn)權(quán)房探索購房新選擇

1、共有產(chǎn)權(quán)房的申購者以明顯低于市場的價格獲得住房60%或70%的產(chǎn)權(quán)。一旦購房家庭想進(jìn)一步借助市場改善居住條件，可在滿規(guī)定5年限之后，將擁有的產(chǎn)權(quán)出售（政府擁有優(yōu)先回購權(quán)）。

2、所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

3、房屋產(chǎn)權(quán)可以按照兩種比例實現(xiàn)共有當(dāng)個人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時，個人承擔(dān)的價格相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的價格;對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購買，個人承擔(dān)的價格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的70%，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房。

4、共有產(chǎn)權(quán)房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價格結(jié)算;5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時市場評估價格結(jié)算。

5、房屋出售時與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。當(dāng)購買者經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入中高收入群體時，政府也無需強(qiáng)制其搬出，而是對政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場租金。

五、共有產(chǎn)權(quán)房買賣的法律標(biāo)準(zhǔn)是什么

律師解答
根據(jù)《民法典》第三百零一條的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)在經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意后，再進(jìn)行買賣。如果共有人之間有特別約定，則以約定為準(zhǔn)。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
第四十一條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
法律依據(jù)
《中華人民共和國民法典》第三百零一條
處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
《民法典》第三百零一條
處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

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引用法規(guī)
[1]《民法典》 第三百零一條
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十七條
[2]《城市房地產(chǎn)管理法》 第四十一條
[1]《中華人民共和國民法典》 第三百零一條
[1]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第三十七條
[1]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第四十一條
[1]《民法典》 第三百零一條
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十七條
[1]《城市房地產(chǎn)管理法》 第四十一條