一、土地使用權轉讓風險防控

土地使用權轉讓風險防控方法

1、轉讓標的（轉讓土地）的確認。

2、關于轉讓價款的支付。

3、關于轉讓稅費的承擔。

4、合同的解除。

二、土地轉讓合同的風險防控

一、轉讓標的（轉讓土地）的確認
對于轉讓土地的信息要在合同中全面體現(xiàn)，首先，可以解決轉讓方與受讓方信息不對稱的問題其次，信息披露可強化轉讓方對所轉讓土地的保證責任。
一般來講，對土地信息的確認分為三個層次即土地權利信息、土地財稅信息和土地開發(fā)信息。

1、土地權利信息主要包括產權證號、位置、面積、容積率、規(guī)劃用途、有無抵押、查封情況等。

2、土地財稅信息主要包括土地出讓金繳納情況、其他財稅成本以及是否有未付款項等。對于未付款項的承擔要相應作出安排。

3、土地開發(fā)信息，是指土地轉讓方對于土地進行開發(fā)的情況，包括土地開發(fā)手續(xù)進程以及開發(fā)資金的投入等。
二、關于轉讓價款的支付
轉讓價款的支付，一般最為雙方尤其是受讓方所重視，原因如下

1、轉讓方一般為企業(yè)，并不是政府，其誠信度無法把握；

2、土地之上一般會有抵押，解押需要時間且也有風險；

3、辦理過戶需要一定的時間，存在一定的變數；

4、在轉讓過程中，轉讓土地有被查封或其他處分的理論可能等。
因此，受讓方一般采取分期付款的方式，而在哪些節(jié)點付款，付款多少以及出現(xiàn)問題如何處理等，是合同設計和風險防控的重點。下面從受讓方角度出發(fā)，以受讓已經抵押的土地為例
首先，第一筆款主要針對土地解押設計，土地只有解押之后才能過戶。土地解押的資金往往需要受讓方來承擔，但對于受讓方來講，是拿錢替別人解押而前途未卜，因此要設定一些條件來降低風險。
其次，第二筆款主要針對土地過戶設計，具體是先過戶后付款還是先付款后過戶，要根據情況商定。
第三，第三筆款主要針對開發(fā)手續(xù)的變更等來設計。
其中，對于第一筆款因為是用于土地解押，為防止轉讓方不將款項用于解押，可約定由受讓方直接將款項打入抵押權銀行賬戶。對于第二筆、第三筆根據情況也可設立雙方共管賬戶。
三、關于轉讓稅費的承擔
土地轉讓過程中，要產生土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅等稅費，如搞不清到底要繳納哪些稅，需要事先問詢稅務部門。對于稅費承擔要作出明確約定，避免日后糾紛。
四、合同的解除。

三、土地使用權是否可以轉讓？

土地使用權能轉讓，土地的所有權只有兩種形式，國有和集體所有兩種，土地的所有權是不能交易的，但國家在公共利益需要的情況下，可以對農村集體的土地進行征收，將集體土地變成國有土地，除了土地所有權，土地還有使用權的。

四、土地使用權轉讓要受哪些處罰？

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉讓。

五、劃拔土地使用權轉讓的政策是什么？

1、土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。具體的出讓方式就是招標、拍賣、掛牌、協(xié)議四種。

2、劃撥土地指劃撥土地使用權?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第二十二條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規(guī)定“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！?br/>

3、區(qū)別從時間上來講，出讓的都是有年限的，例如工業(yè)用地50年，居住70年；而劃撥是無期限的。
從金錢上面來講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場價。劃撥的需要繳納征地補償、安置補償等成本費用就可以供地了。
從權利來說以出讓方式取得的土地使用權，可以使用、轉讓、抵押。劃撥的只有使用權，不能抵押。如果要轉讓，還要補辦出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。
從性質上來講，劃撥土地都是市政公共設施和機關辦公、公益事業(yè)、重點交通、水利、電力等基礎設施，都是屬于無盈利性質的。

引用法規(guī)
[1]《中華人民共和國城市房地產管理法》 第二十二條