一、農村宅基地使用權不能買賣的原因是什么

1、根據《土地管理法》第62條及其他條款的規(guī)定，農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致房屋項下的宅基地使用權一并轉讓，這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關于宅基地使用權身份限制的規(guī)定。

2、《土地管理法》第63條規(guī)定“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。”如果農民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是對農民集體所有的土地使用權進行非農業(yè)建設，因而為該規(guī)定所禁止。

引用法規(guī)
[1]《土地管理法》 第62條及其他條
[1]《土地管理法》 第63條

二、自然人購買土地使用權可不可以？

自然人購買土地使用權是可以的，因為土地使用權在國家規(guī)定中并沒有硬性的規(guī)定土地使用權只能由申請的本人來實際使用，國家是鼓勵土地在公民之間流轉以提高資源的利用效率并為國家經濟增加助力，這也就意味著土地使用權符合條件就可以進行買賣。

三、集體土地的安置房可以買嗎？能辦產權么

1、集體產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，同時不用繳納土地出讓金等費用，產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的，這種類型的房產我們通常稱之為“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。這種房屋沒有真正的產權，也沒有土地使用證和預售許可證?？梢赃M行交易，但具有較大的法律風險。

2、要先看集體產權有什么抵押沒有，有沒有中間的產權糾紛。以后能不能把集體產權分割，分割情況是不是能夠達到你的要求，要求房東寫書面材料。

3、產權登記是買賣雙方在售房過程中的過渡橋梁，必不可少的一環(huán)。如果不能辦理產權登記，房產轉移在法律上也就沒有效力，日后如發(fā)生產權糾紛，將對買受人產生不利，帶來一系列不必要的麻煩。

4、《不動產登記暫行條例實施細則》
因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發(fā)生轉移申請登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料
（一）不動產權屬證書或者其他權屬來源材料；
（二）依法繼承的材料；
（三）分家析產的協(xié)議或者材料
（四）集體經濟組織內部互換房屋的協(xié)議；
（五）其他必要材料。

5、《土地管理法》
第九條城市市區(qū)的土地屬于國家所有。
農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。
第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農村村民實現(xiàn)戶有所居。
農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環(huán)境和條件。
農村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
國務院農業(yè)農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

引用法規(guī)
[1]《土地管理法》 第九條
[2]《土地管理法》 第六十二條
[3]《土地管理法》 第四十四條

四、商品房有土地使用權證么，土地使用權管理辦法

商品房在建設時,開發(fā)商是先要取得土地使用權才能建設的,也就是大國土證,交房之后開發(fā)商拿大國土去辦理產權證,產權分下來后再分配小國土證,也就是分配到各個業(yè)主手中的國土證,是開發(fā)商統(tǒng)一辦理的。