一、買賣不破租賃的四種例外情況

1、以下這些情況，是不該原則限制的

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此外，如果租賃物所有人被宣布破產(chǎn)，法院在依法處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致租賃物權(quán)利主體變更時(shí)，通常也被認(rèn)為不適用買賣不破租賃。

2、除了以上情況，在以下兩種情況出現(xiàn)時(shí)，新房東也有權(quán)要求原租客騰讓房屋

1、當(dāng)事人另有約定如果原房東與租客在租賃合同中約定在租賃期內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)，租賃合同將于產(chǎn)權(quán)變更之日終止。那么房屋通過買賣產(chǎn)權(quán)完成變更后，原房東和租客的租賃關(guān)系就結(jié)束了，此時(shí)新房東有權(quán)要求租客搬走。

2、新房東行使合同解除權(quán)如果租客存在不按時(shí)交納租金，或者擅自轉(zhuǎn)租等行為，嚴(yán)重影響租賃合同的繼續(xù)履行，那么新房東可依照租賃合同（如果約定了出租人合同解除權(quán)的話）或者法律規(guī)定行使解除權(quán)，要求解除租賃關(guān)系，讓租客騰出房屋。綜上所述，在二手房買賣中，作為房屋買受人，經(jīng)常遇到房屋尚在租賃的情況，如果當(dāng)初簽訂的租賃合同經(jīng)過備案登記，承租人就可以要求繼續(xù)使用房屋。如果買受人提出解除合同，需要給向承租人一筆違約賠償金。沒有登記的，除非有充分證據(jù)，否則就不能用這個(gè)原則。

二、買賣不破租賃原則有兩種例外是什么？

買賣不破租賃原則的適用中是有四處例外的情況的，具體為動(dòng)產(chǎn)適用、抵押權(quán)適用、查封財(cái)產(chǎn)適用以及破產(chǎn)適用上，對于上述四種情況，是不可以適用于買賣不破租賃的原則的，具體情況結(jié)合實(shí)際而定。

三、買賣不破租賃的兩個(gè)例外是什么

買賣不破租賃的例外主要有對動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用，還有對不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)上設(shè)定關(guān)系的限制適用，破產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)處理過程中也會被限制，而且對于法院查封的不動(dòng)產(chǎn)上如果有租賃關(guān)系的也會被限制。

四、買賣不破租賃規(guī)則的例外情形

1.租賃物是動(dòng)產(chǎn)的。因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)的種類繁多，且價(jià)值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。此外，如果對動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，則不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用。

2.先抵押后出租的。根據(jù)法律的規(guī)定抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

3.被查封后出租的。查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。因此，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，這個(gè)行為是無效的。如果承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由承租人自己承擔(dān)。

4. 租賃物為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，且在破產(chǎn)處理過程中。破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中，一般不適用“買賣不破租賃”原則。

五、買賣不破租賃有什么例外情況，有哪些相關(guān)規(guī)定

1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用；

2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定租賃關(guān)系的限制適用；

3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定租賃關(guān)系的限制適用；

4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中的限制適用。