一、哪些房屋是小產權房，購買小產權房有什么風險

1、利用農村宅基地建設的住宅。

2、建設在農民集體所有非住宅建設用地上的住宅，比如建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)用地上的住宅。

3、直接利用農用地（耕地、基本農田）建設的住宅。
二、購買小產權房的風險如下

1、法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度，對鄉(xiāng)產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋，處理涉及鄉(xiāng)產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。

2、由于鄉(xiāng)產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

3、如果遇有國家征地或者拆遷的情形，購房者的利益很難得到法律的有效保護。

4、屬于違法用地、違法建設的小產權房有依法被拆除的危險性。

5、小產權房沒有取得國家頒發(fā)的房屋所有權產權證書，不能合法設定房屋抵押權，不具有房屋所有權，不能辦理房屋過戶手續(xù)，不能進行交易。

6、購買小產權房無法辦理，只能一次性付款或者分期付款。

7、由于所購鄉(xiāng)產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續(xù)，購買后也不能合法轉讓過戶，同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

二、購買小產權房有哪些風險，有沒有法律依據

律師解答
購買小產權房的風險有不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。產權不完整，可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。根據《土地管理法》第七十七條規(guī)定，未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
法律依據
《土地管理法》第七十七條
未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

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引用法規(guī)
[1]《土地管理法》 第七十七條
[1]《土地管理法》 第七十七條

三、買小產權房有什么風險嗎，可不可以辦房產證

1、缺少“五證”
如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。

2、拆遷難補償
只要依法辦理了相關審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證
這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

4、小產權房不能抵押或者上市轉賣
由于沒有正規(guī)的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

5、小產權房不能抵押貸款
小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復，這意味著你需要一次性付款買房。